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土地流转信托:信托新战场

放大字体  缩小字体 发布日期:2013-11-23  浏览次数:0

此前的制度红利在迅速消退,回归信托本质是信托业不得不走的一着棋

这一块的资金缺口在70%左右,而通过土地流转信托,它们也可以解决融资问题。另外,土地流转信托包含了两个部分,一部分是围绕土地承包经营权的流转,一部分是围绕农业产业公司的融资 。

在银信合作和房地产信托之后,或许土地流转信托会成为信托公司抢占的第三个战场。

10月中信信托与安徽省宿州市埇桥区政府合作正式成立了国内第一只土地流转信托计划之后,国内陆续有多家信托公司表示希望布局土地流转信托这一全新市场。

 信托走进土地流转

信托介入农村土地流转与之前农村土地流转模式最大的不同,就是在农村土地流转的过程中引入信托公司。

“中信·农村土地承包经营权集合信托计划 1301期”是中信信托与安徽省宿州市埇桥区政府合作的项目。产品的持续期限为12年,涉及集体用地超5400亩。中信信托是目前在土地流转领域产品设计最成熟的公司。

早在三年以前,中信信托董事长蒲坚就开始研究土地流转信托模式,还著有《解放土地——新一轮土地信托化改革》一书,在他的主导下,中信信托开了土地流转信托的先河。

信托的介入让农村土地流转更加规范和高效。之前农村土地虽然也有流转,不过一些问题始终难以解决。

此前土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让等方式流转,在这几种土地流转形式中主要涉及农户、农业企业或者农业大户两个角色。政府尽管成立了土地流转中介服务机构,但是只能做些信息服务。由于信息不对称,企业担心农户违约,而农户又对企业不信任,企业还要联系多户农户。这种流转形式并不正规,甚至还有很大比例是口头约定土地流转,没有正规合同。

土地流转信托则解决了这些问题,首先,以契约形式规范了土地流转的形式,明晰了法律关系;第二,保障了农户、农业企业等多方参与方的利益。第三,重新整合了农村土地经营权,使得土地资源的开发效率提高,项目整合能力变强,使得土地的集约化经营变得可能。

土地流转信托通常是将农用地的土地承包经营权、集体建设用地使用权以及宅基地使用权等农村土地使用权作为信托财产,委托给信托公司进行经营管理,并实现土地受益权的标准化和凭证化,农民可以凭证定期领取收益,其目的是实现农村土地流转。

例如,在“中信·农村土地承包经营权集合信托计划 1301期”,就是把农民的土地使用权委托给中信信托,中信信托把土地委托给安徽帝元现代农业投资有限公司对土地进行整理、出租、运作,实现土地增值,而农民也可以从中取得收益。

“在不改变土地所有权和承包经营权的基础上,完善农村土地所有制,构建土地看护人制度,实现农村土地的可持续利用,农民能分享市场化的成果。”中信信托董事长助理周萍告诉第一财经日报《财商》记者。

农户、产业公司和信托公司三方取益

总而言之,土地流转信托就是在保持原有权利不变的情况下,由农业公司负责统一经营,农户、农业公司和信托公司三方都可以从中取得收益。

农村土地制度的僵化亟待改革,而信托财产隔离的制度正好有助于实现土地归集,有利于实现农业现代化,并推进城镇化的进程。

“比如同样一块地,按照原先的种植方法种植水稻,利润十分有限,而如果我们发现它适合种植葡萄,那么就找到适合的农业公司集中运营,还可以开发下游的产业链,做成葡萄酒,那么这块土地产生的经济效益就大幅提升了。所以土地流转信托能够全面提高农业生产效率,这样农民也可以更大程度地分享现代农业带来的收益。”周萍告诉记者。

在“中信·农村土地承包经营权集合信托计划 1301期”中,涉及农户、政府,中信信托,农业产业公司四个关键人。农户、中信信托、农业产业公司都能够从中取得收益。

首先,农户持有的每一亩土地承包经营权对应一万份信托单位,每年按照信托单位份额取得收益。而农民的收益包括三个方面,一块是基本的租金收入;一块是土地经营取得的超额利润,他们可以取得土地增值利润的70%;第三部分是农民参与土地流转信托之后,解放了农民的劳动力,他还可以通过打工取得一部分打工收入。

“基本地租收入,信托计划是按照1亩地每年1000斤国标三等小麦的价格界定。这个价格其实是根据每年小麦市价波动的,也体现了对农民利益的保障。”周萍告诉记者。

对于信托公司来说,可以取得土地经营增值中的收入分成。“其实相当于信托公司参与到了目前最朝阳的产业——现代农业中来。我们本身也非常看好这一块的产业发展。”周萍告诉记者。

 对于农业产业公司,农民的地租是其需要付出的成本,但是它也可以取得土地经营增值的部分收入。不仅如此,农业产业公司还可以通过信托计划获得融资。

“对于农业产业公司来说,他们过去取得贷款是非常困难的,他们的资产主要是农作物等土地附着物,但是这些资产不能作为抵押资产,所以对农业产业公司来说,融资是一大难题。经过我们的测算,这一块的资金缺口在70%左右,而通过土地流转信托,它们也可以解决融资问题。另外,因为中信集团的旗下平台公司本来就有从事农业相关产业的,我们还可以提供信息和技术方面的支持。”周萍告诉记者。

也就是说,土地流转信托包含了两个部分,一部分是围绕土地承包经营权的流转,一部分是围绕农业产业公司的融资。至于后者,又包括资金需求方——农业产业公司和出资方。

中信信托方面表示,具体有哪些资金方来参与土地流转信托尚未确定。此前有财经媒体报道称,中信信托目前并没有考虑公开募集资金。

挑战在于没有农业生产经验和不够草根

大资管时代,券商、基金等其他金融机构已经在步步抢夺信托公司原有业务。信托公司此前的制度红利在迅速消退。可以说,回到信托本质本身是信托业不得不走的一着棋。

而农村土地市场显然是一块未经开垦的处女地。“一旦政策放开,土地真正流转开来,市场需求量巨大。”土地流转中介服务商土流网CEO伍勇说。伍勇预测农村土地市场至少有100万亿的总规模。

然而,在少数信托公司试水土地流转信托之后,绝大多数的信托公司其实还没有完全跟上行业的新步伐。

在伍勇看来,信托公司从事农村土地流转最大的挑战在于其没有农业生产经验和“不够草根”。

信托公司本身以盈利为目的,而农业项目周期长、回报低等特点,会让之前从未介入过这一市场的信托公司望而却步。例如,中信信托这次推出的信托计划周期就长达12年之久。所以相当多的信托公司目前还处于市场调研阶段,付出实际行动者少之又少。

蒲坚日前接受媒体采访时表示,服务商可能出现天灾影响土地的产值大幅下滑,引入的经营方突然去世甚至恶意跑路等经营风险,信托公司只有研究出屏蔽这些风险的方法,信托流转的模式才能成为一种普遍的、为人所接受的模式。
 

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