房地产的主流价值是自用

　　随着市场走势的扑朔迷离，愈来愈多人用各种方式——微信、微博、e-mail、电话、当面等，甚至为了争取面对面咨询的机会，特意跑到我出席演讲的会场，“拷问”我：现在到底该买还是该卖房 让我既感动又感慨，中国房地产真是牵动千家万户的心啊!

　　基于“授人以鱼，不如授人以渔”的普世观念，本文以通俗、易懂，不卖弄数据的表述方式，让读者能清楚了解、掌握中国房地产的本质，及其与国外房地产的异同之处， 以便未来楼市发生任何风吹草动时，有个简单的判断基础，而不致人云亦云或不知所措。

　　首先要强调的是，房地产的主流价值是自用，这在全世界大体相同。也正因为如此，当有人把房地产与股票相提并论，煞有介事地表示：既然股价可以崩盘，房地产为什么不可以!我觉得可笑。因为两者之间天差地别!

　　房产类似股市中的“库藏股”

　　股价可以腰斩再腰斩，肇因于股票是纯粹的投机、投资工具，买是为了卖，以赚取中间价差为目的，一旦过度炒作或脱离国家的经济体质，便容易陷入暴起暴跌之窘境与恶性循环中，难以自拔。这在中国尤其突出——由于多数上市公司习惯性让股民承担亏损风险，获利时又不分配股息、红利，于是使股市与赌场、赌马无异，易跌而难涨。

　　房地产则明显不同。根据国际惯例，只要不以自住、置产为目的之购买超过20%，就被认为出现泡沫，银行放贷便开始趋于保守，从而形成自我约束机制。而购房目的至少有投机、投资、置产、自用、炫富、身份识别平台等六种类型，其中只有投机、投资如同股票般，快速进入市场买卖，其他则持有时间往往不少于8年，甚至更长到屋主视为遗产赠予子女。形同上市公司主要股东为确保经营权，捏在手心、不进入市场流通的“库藏股”。

　　在这种情况下，100套房子售出，可能只有20套上下的“货源”会在相对短的时间重新流入市场。与股票几乎是“随买随卖”的全流通状态，有天壤之别!自然造就房产易涨难跌的特性。

　　城市地位由房价决定?

　　那么何以此一特性在中国更為“变本加厉”呢?主要原因是全中国960万平方公里土地尽归政府所有!从而导致地方政府基于土地财政的需要，有诱因与动力不断推升房地价向上攻坚，甚至不惜高薪酬聘请策划大师协助拉抬城市地位，以助推房价窜升能量。这才是市场会闹出某些伪专家出格言论“房价不破x万，城市很丢脸”的根本原因。

　　也有人好奇、质疑中央面对斯情斯景何以不出面整治?任由地方政府为所欲为!我看中央不能说没管，“十年执政，九年调控”，过程中发文破百，便为明证。但有用吗?手心手臂都是肉，更何况“三七分税”，中央拿大头，管也管的“理不直气不壮”，于是只负责下发通知，不严格监督执行是否到位，如此欲期待调控成功，无异缘木求鱼。

　　因此，我始终反对许多人对调控失败的判断，认为是与市场走势背道而驰的恶果。其实相当程度上，是地方并未落实执行，甚至逆向操作的必然。

　　透过上述分析，我们可以得出一个简单的结论：在正常情况下，房价本来就易涨难跌了，更何况中国由于土地都在政府手里，转手便能变现，对地方政府来说形同坐拥取之不盡、用之不竭的金山银山，这也是外国学者参不透中国经济始终“看回不回”的真相。而在没有足够监督力量的情况下，各种匪夷所思的状况都可能发生，便在情理之中，房哥、房嫂也罢，周久耕“禁降令”也罢，莫非小儿科!这就是中国房地产的本质，不管你接受或不接受。

　　房价主旋律是大涨小回

　　亦即在购房需求被榨干之前，房价欲跌不易。这也是楼市历经十余年畅旺，近期始陷入拐奌的原因--部份二线、多数三线及以下城市因过度开发，供给严重超载，使需求陷于枯竭，只能以时间换取空间。

　　写道这里，或许有人会问，上述提及“在正常情况下，房价易涨难跌”，那么在不正常情况下呢?

　　当然房价也确实存在跌价甚至大范围崩盘的可能，譬如：发生类似1997年之东南亚金融风暴，或2008年国际金融海啸，经济超常态衰退，楼市很难不崩盘;再譬如：发生大规模战争，导致市场不存在需求，崩盘同样在所难免。除此之外，房价走势以“大涨小回、锯齿向上”为主旋律。