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全国明令禁止小产权房 改革试验区成都难有特权

放大字体  缩小字体 发布日期:2014-01-14  浏览次数:1
  对小产权房,全国都是统一口径:不允许。即便是作为改革试验区的成都,也不例外。不排除有主张小产权房合法化的声音,但发声者手头拿不出政策依据
 
  刚进入新年就传来消息:国土资源部在海口督办了几起小产权房案件,强行拆除了多处违规建筑。
 
  这8栋小产权楼房位于海口市演丰镇,有几栋已经建到了10层楼高,现场十几台炮机同时启动,将这些违建拆除。
 
  自十八届三中全会《决定》提出“建立城乡统一的建设用地市场”后,一个“一厢情愿”的解读在坊间流传:小产权房有望转正。这令不少利益相关者“士气大振”,开发者趁机忽悠人们购买小产权房。
 
  很快,国土资源部、住房和城乡建设部联合发出通知,要求坚决叫停在建、在售的小产权房;紧接着,成都市国土局也特别强调:小产权房若违建将不受法律保障。
 
  国土资源部在海口的督办之举,以行动浇灭了小产权房利益相关者“转正”预期。
 
  目前成都的小产权房究竟处于什么状况?本刊记者近日走访了多位小产权房住户、开发商及专家学者,以期解开笼罩在小产权房身上的疑团。
 
  小产权房住户的心态
 
  走进成都郫县团结镇水榭名居小区,第一感觉是:旧。实际上,这个小区是2008年地震后才修的。小区路面并不平整,绿化虽然有,但不讲究,明显没有经过精心布局。更糟的是,小区连围墙都没有,只有不到2米高的铁丝栅栏。不过,房价成为最亮的卖点,因小区是小产权房。
 
  在小区,记者随机做了个小调查:最近有没有听到小产权房转正的说法?
 
  老人们大多表示,不在乎小产权房能否转正,“反正,我手上就这一套房子,又不打算卖,即使它不转正,对我又有什么影响? ”一位姓蔡的女士告诉记者:“如果硬要转正的话,每平米补交个200-300元土地出让金,我们是可以接受的,但如果多到400-500元,我们就不愿意了。”
 
  “不交钱转正,那将来如果拆迁可能得不到赔偿,不担心吗?”面对这个疑问,蔡女士淡定地说:“至于拆迁有没有补偿,我们不关注。既然要拆迁,总该给我们安置一个新的住所吧?我们这么多人,都只有一套房子,政府总不会拆迁完什么也不管,让我们露宿街头吧?”
 
  蔡女士说,当初买房子时,开发商承诺可以办产权证,“开发商建房是经过政府批准的,如果开发商跑了,我们就找政府啊,团结镇政府总是不会垮的吧?”她的想法或许反映了大多数购买小产权房的人的心态。
 
  接下来,记者以购房者的身份,走进紧邻水榭名居的锦岸小区,售楼部夏姓女士告诉记者,在她经办的业务中,有些购买小产权房的人,根本不愿意让房子转正,不愿意有产权证,“他们已经有好几套房子了,如果办了证,害怕个人住房信息联网后被查出来。”夏女士说,有这种心理的购房者,一部分是公务员,还有一部分是因为害怕征收房产税。
 
  在团结镇走访一圈,记者注意到,该镇大产权房仅有一两处,多数小区为小产权房。
 
  两类开发商有两种诉求
 
  在锦岸小区,记者指着一套房子询问价格,夏女士迅速报价:3280元/平方米。而该镇普通商品房的价格则是5500元/平方米左右。
 
  “这么便宜,有产权证吗?”记者问。夏女士熟练地解释道:“我们已从2010年7月开始向政府补缴土地出让金,每平方米360元,正在申请转为国有土地,等拿到国有土地使用证,就可以办房产证了。”话中之意,现在买这里的房子并不能立即办房产证,要等拿到国有土地使用证后才可以补办。夏还补充说,购房必需付全款,不能办理按揭贷款。
 
  在记者的要求下,夏女士出示了万家新居房地产公司向政府补缴土地出让金的票据。票据显示,最后一批款项是2013年1月交的50万元,但收款单位是团结镇政府,而不是郫县(国土资源局。夏女士说:“这是镇政府代收的。”
 
  随后,售楼部还出示了一本褐色封面的《建设用地规划许可证》,正文中写着“根据《中华人民共和国城乡规划法》第三十七条、三十八条规定,本用地项目符合城乡规划要求,颁发此证。”发证机关是郫县规划管理局,盖章时间是2010年7月6日。该证右下角的备注栏里特别注明“本证仅用于解决遗留违法用地,只用于土地证办理”。
 
  记者在成都政府信息公开网上查到,郫县)规划局于2009年10月28日公布的《建设用地规划许可证》补办流程明确规定,开发商申请《建设用地规划许可证》时须提供国土证。那么,这家开发商是如何在没有国土证的情况下取得《建设用地规划许可证》的?种种迹象值得推敲,也可看出小产权房开发商“转正”的强烈意愿。
 
  默算一下,小产权房开发商为了转正,即使补缴土地出让金,仍然是划算的。以锦岸小区为例,开发商向政府补缴的土地出让金仅为每平米360元,但转正后项目每平米的售价涨幅则远不止这个数目,更何况,在建高层的情况下,地面的一平方米,对应的是楼面的几十平米了,应该有足够的利润空间。
 
  小产权房的蓬勃发展,动了大产权房的奶酪,所以,主流房地产商显然不希望它合法化,一个劲儿地唱衰小产权房。任志强曾在财经年会房地产论坛上愤怒地表示:“允许小产权房合法化,就是允许其它违法行为合法化,小产权房永远不可能合法化。”
 
  决策者和专家都冷眼看放开
 
  与市场期待的热度相比,决策者显然冷静得多。中央农村工作领导小组副组长、办公室主任陈锡文,就“泼上一盆冷水”。他说,十八届三中全会《决定》中的“农地入市”、“与国有土地同权”,有着“符合规划和用途管制”这一前置条件和“集体经营性建设用地”这一限制条件。
 
  这不是陈锡文第一次强调“用途管制”,近年来,他一直在反复重申“耕地不能用来盖房子、农村盖的房子城里人不能住、小产权房不能放开”等观点。
 
  从今年8月起,邯郸、昆山等28个市县开始试点农村集体经营性建设用地使用权流转,其《指导意见》明确规定:流转土地不得用于商品住宅建设。
 
  既然连符合条件的农村集体经营性建设用地,都不得用于商品住宅建设,何况那些占用非经营性建设用地甚至耕地的,更是严禁,由此可见小产权房合法化的难度。
 
  清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明认为,政府其实是小产权房的受益者,因为小产权房的大量涌现,弥补了政府保障房供应不足的问题,缓和了社会矛盾。但目前,国土资源部、住房和城乡建设部对小产权房叫停,是很有必要的;在系统性解决方案、顶层设计出台之前,应该先停下来,不要再建,不过,也不应急着拆掉。
 
  长期研究土地问题的经济学家华生,坚决反对小产权房合法化。他认为,让小产权房合法对外来农民工极其不利,“外来农民工现在还能在小产权房暂时栖身,正是因为小产权房不合法,只能出租、不易出售。小产权房一旦合法,房价就会立即向大商品房看齐,农民工就住不起了。”
 
  华中科技大学中国乡村治理研究中心主任贺雪峰则认为,“小产权房的发展,在城郊形成了一个土地食利者阶层,他们的利益跟全国95%的农民的利益不一致。如果放开小产权房,城郊的食利者阶层富起来了,而政府通过土地出让金获得的财政收入却减少了,这等于食利者阶层在从纳税人口袋里掏钱!”他主张,不仅应严禁小产权房增量产生,而且应严打存量部分。
 
  试验区小产权房也无“特权”
 
  成都是全国统筹城乡综合配套改革试验区,既然是试验区,很多事情允许先行先试。那么,成都的小产权房是否可以获得一点空间?
 
  四川省住建厅办公室一位负责人在接受记者电话采访时明确回答:“对小产权房,全国都是统一口径:不允许,即便是作为改革试验区的成都也不例外。不排除有一些声音主张小产权房合法化,但发声者拿不出政策依据。”
 
  关于改革试点的特殊性,蔡继明教授是这样解释的:试点,一般是领先一步,走在法律前面,等试点成功了、有积极意义了,再将其推广。所以,在改革的过程中,一般赋予试点一定的违法权限,允许试错。当然,犯了错就要纠正,而不是说对试点就可以法外留情。如果成都作为试点的经验成功了,当然应该推广,这需要修改现行的法律法规,而不是“法外特办”。
 
  对成都的小产权房能否享受“特权”,贺雪峰的态度明确:“成都的小产权房,始建于它成为全国统筹城乡综合配套改革试验区之前,而且,在2007年的《成都市统筹城乡综合配套改革试验总体方案》中,也没有允许试点小产权房。即便是试点,也应该在试点政策允许的范围内尝试。所以说,不应该法外留情。”
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