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星河地产金融创新试验:产权换股权

放大字体  缩小字体 发布日期:2014-07-03  来源:东方财富网  浏览次数:0
  6月29日,深圳地产企业星河集团正式对外公布了其酝酿已久的“产权换股权”地产金融计划:联手深圳市创新投资集团(下称深创投)在其位于深圳的产业地产项目中推行“产权换股权”计划,即以产权或“现金+产权”的方式与入驻园区的拟上市企业进行股权置换。
  位于深圳坂田的星河WORLD,是一个大型旧改项目,项目总体量达160万平方米,总投资达150亿。规划为涵盖总部基地、星级酒店、购物中心、豪宅等多种业态的大型都市综合体,预计未来将容纳10万人就业。
  “产权换股权”具体如何操作?星河集团总裁姚惠琼介绍,星河有专业的团队,对拟投资的企业可以用净资产估值法、PE估值法等进行估值,一定面积的物业产权按其市场价格确定相应的股权比例,比如企业估值9个亿,市价1个亿的物业产权增资入股后就对应该企业10%的股份。
  星河集团副总裁黄德安对记者表示,这种模式实质上是对星河集团现有的住宅、商业、金融等三大业务板块的整合与提升,实现开发模式的升级。
  依托星河在金融领域的布局,星河World已不是单纯的产业园区项目,而是一个产融互动的平台,其产业与金融相融合的模式包括股权投资、地产基金、资产证券化等多种形式,并最终可以通过资本市场获得多赢回报。
  据了解,星河对于金融与产业互动的尝试不仅限于“产权置换股权”。目前,星河集团与深创投、江苏常州政府合作成立了红土基金从事股权投资和产业园的建设,是金融地产与高新技术产业相结合的一种尝试,可以实现对于高新技术企业的扶持以及地方经济的升级,创造多赢局面。
  深创投董事长靳海涛认为,金融投资和地产运营的结合可以催生一种新的经营方式,叫做新型科技地产基金。其核心理念就是产权换股权、租金换股权。对于地产经营者来说,除了传统的出售租赁以外,它还可以运作新的模式;对那些有资本运作前途的成熟企业,它可以有产权换股权;对于高科技、高成长,但同时又是高不确定性的初创期企业可以用租金换股权,博取日后更大的收益。
   “将来我们会通过这个产业区,可能持有一批代表中国新兴经济力量公司的股权,但我不一定控股。”姚惠琼说,“有一些符合新定位的企业,我们可能会长期持有。”
  能在产业地产中试行“产权换股权”模式,是基于星河多年在金融投资领域的积累。资料显示,星河集团是国内在金融投资领域投资最早、规模最大的房企之一。
  除了是深创投的第二大股东外,2009年10月,星河集团以参股的形式正式成为阳光保险集团单一大股东,经过多轮增资扩股之后,星河集团目前仍是阳光保险的第七大股东。另外,2010年9月28日,由台州银行、星河集团等股东发起的深圳福田银座村镇银行在深圳正式开业,星河集团是第二大股东。
  黄德安表示,星河对深创投和阳光保险的投资并不是基于单纯的财务目的。“阳光保险是从财务和战略投资双重考虑,而深创投更多是从战略投资角度考虑。深创投为星河的金融地产找到一个新的台阶。”黄德安说。
  2010年开始,星河集团在风险投资领域已参股20多家企业,动用的资金超过50亿元。“我们有更多的股权投资业务,是跟深创投一起走。”黄德安表示,这些企业发展状况良好,超过九成企业每年都有超过20%的业绩增长,三分之一的企业每年都有分红。
  姚惠琼称,星河的下一个五年,将以目前的股权、保险、基金、村镇银行、小额贷款、融资租赁为基础,梳理整合投资布局,形成金融资本与房地产、商业地产三位一体具有星河特色的新商业模式。“股权投资仍将作为星河金融板块的重点,”姚惠琼称,以后仍将以每年25%的增幅持续投资,并用投资回报滚动发展。
  姚惠琼还透露,星河集团有关业务板块计划于2015年上市。
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