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三季度住宅价格继续下行 土地出让金下降五成

放大字体  缩小字体 发布日期:2014-09-30  来源:东方财富网  浏览次数:0
   金九在“成色”不足的情况下进入了尾声,全国三季度的房地产市场继续降温。
     9月29日,中国指数研究院发布的2014年三季度市场形势总结显示,今年三季度国内房地产市场延续下行势头,价格继续下行,成交季节性回升但同比下降幅度仍比较大,房企经营压力增加,投资放缓,土地市场降温,全国300个城市各类用地出让金同比下降近五成。
     虽然多数城市放松限购,但信贷政策仍保持平稳,市场下行预期并未根本改变。四季度“认房不认贷”等刺激刚需的信贷政策调整将成为市场走势的关键。
     成交同比下降14%
     中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示,2014年三季度,楼市处于下行调整时期,百城住宅均价持续下跌。其中7月住宅均价为10835元/平方米,环比下跌0.81%,跌幅比6月扩大0.31个百分点;8月住宅均价为10771元/平方米,环比下跌0.59%,跌幅比7月收窄0.22个百分点;9月百城住宅均价继续下行。
     新房成交方面,市场仍处于下行调整期,信贷调整房企加大推盘、以价换量的推动下,市场成交环比有所回升,但较去年同期仍有较大差距。据初步数据统计,三季度重点城市成交商品住宅约3777万平方米,环比二季度增长10.3%;受2013年同期高基数影响,三季度市场成交同比下降14.0%。
     销售方面,2014年1~8月,20家代表性品牌房企销售额达8262亿元,同比增长9.4%;销售面积7620万平方米,同比增长10.7%。其中,万科累计销售额达到1294亿,继续占据头把交椅,恒大及碧桂园分别达到800亿、900亿元,而金地、远洋销售情况仍未有好转,全年累计销售额出现同比下降。
     企业目标完成率方面,多数房企目标完成情况不甚理想,年末销售持续承压。2014年1~8月,代表企业平均目标完成率为55%,其中恒大目标完成情况最好,目标完成率为82%,万科、中海、绿城均超过60%,富力下调年度目标至600亿,但目标完成率也仅为55%,属于中等水平。其他企业中,保利、华润、世茂、龙湖等品牌房企均为50%~55%之间,较去年同期水平下降明显,下半年销售压力仍然较大。金地、首创置业及招商目标完成率均未过半,实现全年销售目标难度较大。
     土地市场持续低迷
     三季度土地市场持续低迷,推出用地与成交量持续下降且降幅扩大。
     中国指数研究院数据显示,今年1~8月全国300个城市各类用地累计推出17.9亿平方米,较去年同期下降16.5%,其中三季度共推出5.7亿平方米,环比二季度基本持平,较去年同期下降25.5%。成交方面,全国各类用地累计成交14亿平方米,较去年同期下降24%,其中三季度成交3.9亿平方米,环比下降18.8%,同比下降41.6%。
     土地成交的下滑直接导致土地出让金大幅缩水。2014年三季度,全国300个城市各类用地出让金合计4159亿元,同比下降近五成。其中,住宅用地2653亿元,同比下降超五成,降幅高于商办用地。从各月表现来看,9月市场降温尤为明显,单月出让金的同比降幅接近七成。
     具体企业方面,多数房企土地购置金占销售额比重均大幅下降。其中万科由2013年的51%下降至10%,保利和金地拿地销售比均为20%左右,相比去年底40%以上的水平下降也颇为明显,富力、世茂和雅居乐拿地销售比重均低于10%,土地扩展力度明显不足;其他企业中仅龙湖、中海、华润置地在销售良好的情况下保持稳定的拿地。
     包括中海、万科、恒大、碧桂园等在内的一线房企均公开表示,下半年将执行审慎的拿地策略。
     万科董秘谭华杰就曾表示,今年上半年因为土地的起拍价很高,购买意愿开始下降,出现流拍上升,但土地价格并没有出现任何明显下降的迹象。土地市场在下半年会出现更大的调整,进而带来整个行业投资数据的变化。他认为下半年新公开、开发投资的数据可能会出现更大的下降。
     展望四季度,中国指数研究院表示,在政策不发生重大调整的条件下,市场预期下行导致需求观望和按揭贷款影响,仍将导致市场成交量同比小幅下行。供应方面,在年度销售目标和资金回款压力下,房企继续加大推盘力度且以价换量仍是主要策略,预计四季度市场供应继续增加。价格方面,目前市场库存高企,去化压力攀升,预计全国房价继续下行趋势。
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