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大型房企降价潮序幕将开 中小房企6折卖房

放大字体  缩小字体 发布日期:2014-06-05  浏览次数:0
  5月通常为房地产企业一年销量的第一个高峰,但今年的“红五月”并未出现。
  CRIC统计的24个典型城市成交数据显示,5月份新建商品住宅共成交1343万平方米,环比减少9%,同比减少24%。前5月共成交7038万平方米,同比降幅达19%,整体市场依旧没有明显起色。
  与此同时,房价拐点开始显现。中国指数研究院数据显示,2014年5月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为10978元/平方米,环比上月下跌0.32%,是2012年6月以来连续环比上涨23个月后首次环比下跌。
  一线城市成交萎缩更为明显,库存明显升高。大型房企尤其是存货较高的超大型房企,面临的压力更大,预计市场接下来将上演大型房企降价潮。
  中报业绩压顶
  尽管部分企业采取降价或折扣策略以价换量,但1-5月大多数大中城市成交量同比去年同期下滑,价格下滑并未带来成交量上行。
  以开盘认购率计算,据中原地产监测,21个大中城市近四周的新开楼盘认购率均在45%以下,而2013年的周平均值为56%。2014年以来,中原地产所监测的21个城市,平均开盘认购率一直处于低位徘徊。
  一线城市成交尤其惨淡。端午小长假期间,京沪等地楼市成交再创新低。北京市住建委网站数据统计显示,端午小长假,新房和二手房三天仅签约394套,创下7年以来同期最低。
  楼市成交低迷使得房企业绩黯然。中原地产市场研究部统计数据显示:20大标杆房企合计年内销售截至5月中旬为18.8万套,销售额为2414亿,仅完成了2013年全年销售额8515亿的28.3%。A股117家上市房企一季报及业绩预报显示,117家房企的合计净利润为96.49亿,相比2013年同期的127.36亿,下降了27%。有61家公司业绩利润出现同比下滑或亏损。
  中原地产首席分析师张大伟分析认为,上市房企半年报压力巨大,预计在认购下滑的情况下,房企很快将面临促销转变为降价的压力,特别是6月份,很多房企将最后一博。预计全国6月房企调整价格的数量将明显增加。
  同策咨询研究部总监张宏伟表示,从4-5月份市场表现来看,大中城市楼盘变相促销或小幅优惠小幅促销的“平价”策略将成为市场主流和趋势;有业绩压力的房企势必会采取大范围的以价换量。不仅仅常州、杭州、无锡、成都、北京等城市,其他明显供大于求的城市或区域板块,都有可能发生大幅降价的现象。
  大型房企主导降价?
  在房地产开发商和购房者的价格和心理博弈中,市场氛围悄然改变。
  地方政府坐不住了。海口市发布通知,6月1日起在海口市购买单套120平米以上新建商品住房,并已合同备案的本省籍购房人,可在该市申请登记户口人数总计不超过5人。这被解读为买房可增加入籍户口。此前,已有南宁、铜陵、扬州、芜湖等城市先后推出各类措施维稳楼市。
  业内人士认为,虽然成交量持续大幅下滑,但购房者普遍认为价格还没降到其心理价位或能够承受的价位,仍然保持观望。
  影响楼市最关键的因素信贷并没有放松。虽然央行表态支持首套房贷,但大多数商业银行仍未下调首套房贷利率,贷款审批速度也没有明显提高。北京、深圳多家中介机构人士称,从调研情况来看,目前首套房贷仍以基准利率为主,上浮程度视购房者个人资质而定,最高上浮10%。
  张宏伟表示,“央五条”政策只是一个口头通知,对于商业银行没有实际的执行效力,所以,当正式的通知还没有下达前,商业银行很难有实际利率下调的动作。
  在此情况下,房地产市场成交量的支撑因素所剩不多。中原地产数据显示,上周开盘认购率超过70%的项目,其主力户型多为二房或小三房,且户均面积多在100平方米以内,这些项目面向的客户多为首次置业或改善型的刚性需求,这类需求极其有限。
  世联行认为,2008年和2011年两轮的房地产市场调整,都是品牌开发商率先降价,且价格在短时间内调整充分,从而带来需求的复苏。本轮市场调整,从2014年1月至今,成交已经持续低迷了5个月,未出现反弹迹象,因为开发商并未达成降价共识。
  梳理近期降幅较大的地产项目,担当本轮降价主力军的是中小型房企。折扣达7折的全部为中小房企。其中,星耀集团打到6折,大连安达圣岛集团小平岛项目促销幅度达6.7折。
  数据显示,2013排名前十的房地产开发商的购置土地金额/销售金额的比例是36%,远低于2009年的77%和2010年的57%。大型开发商现金流充沛,降价意愿不强。
  但随着连续5个月的成交低迷,大型房企也开始摆脱惜售、观望的状态,加入降价行列。端午节前后,广州万科欧泊项目单价直降5000元/平米,沈阳恒大名都剩余房源折扣达7.6折。
  世联行指出,市场成交量要实现反弹,除了信贷宽松外,降价到位才是关键。小规模和小幅度的降价无法迅速打开市场,刺激需求释放。对于房企来说,与其在泥泞的雨天中徘徊,不如大规模大幅降价快速迎接晴天的到来。
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