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只有降价才能真正拯救楼市

放大字体  缩小字体 发布日期:2014-09-29  来源:东方财富网   浏览次数:0
 据国家统计局发布的数据,8月份我国70个大中城市中,新建商品住宅价格环比下降的城市有68个,二手住宅价格环比下降的城市有67个。无论从哪个方面看,当前我国楼市下滑的可能性显著增大。
     在松绑住房限购政策效果不彰情况下,地方政府救市压力向住房限贷政策松绑转移。近期,又有市场传闻银行房贷新政或明确下限七折利率。且不论传闻是否有出处,就松绑个人住房贷款政策刺激楼市需求以阻止楼市回调而言,本身就存在逻辑悖论。
     放松限购政策
     成效不明显
     若房地产调控政策不能取得预期成效,反而会强化市场运行轨迹。从2003年中央银行的“121号文件”到2013年初的新国五条,10年期间有9年在国家层面出台了严厉的房地产调控政策,特别是在调控后期启用住房限购、住房限贷的行政控制措施,以阻止房价过快上涨,但实际政策成效并不尽如人意,房价依然跳跃式上涨。究其原因在于,我国城镇化进程加快,驱动房地产需求加快释放,推动房价上涨。与此同时,政府有形之手对房地产市场运行规律的认识逐步深化,政策重心与房地产市场主要矛盾有偏差,加上稳定经济增长的政策取向,房地产调控政策并不足以改变市场运行大势,反而成为强化市场运行既定轨迹的助推器。每一次房地产调控政策出台后的市场观望到报复性反弹,从根本上强化了房价上涨预期。
     为阻止楼市过度回调的房地产调控政策,与抑制房价过快上涨时也有异曲同工之妙的作用。上半年,部分地方政府开始有意放松住房限购政策,随后大多数城市相继跟进,但政策松绑后成效并不明显。2014年1-8月,全国商品房销售面积同比下降8.3%,降幅比1-7月份扩大0.7个百分点。8月份,我国70个大中城市房价几近全部环比下跌,比6月份形势更加严峻。这一情况表明,在住房限购政策松绑未能取得预期成效时,反而强化了市场回落的预期,增加楼市调整的压力。同样,如果住房限贷政策松绑也未能取得预期成效,那么楼市调整的幅度可能会更大。
     放松房贷难阻楼市回调
     个人住房贷款政策放松也难以阻止楼市回调大势。从市场潜在需求谈论楼市发展前景缺乏严谨的科学论证。作为国民经济支柱产业,房地产业高速发展已经支撑起过去长达10年之久的国民经济增长,也满足了大多数人的居住需求。未来城镇化率推进,农民入城,旧房重置,都需要房地产业增加供应。但从目前宏观经济金融层面看,已经不支持房价上涨。这主要是因为,我国宏观经济增速换挡,经济增速下降,不仅限制了房价上涨幅度,也约束货币供应量低速扩张。去年第四季度以来的市场调整,是在房地产政策真空期市场力量自发作用的结果,实际上是对房价过度偏离的矫正。
     目前我国多数城市房价还没落入需要个人住房贷款支持购房需求的空间。分析市场需求结构不难发现,我国中高收入人群大多拥有住房,低收入人群需要保障性住房支持,中低收入人群对房价敏感度极高。就当前多数城市房价的调整幅度看,还远远未到中低收入人群的购房价格区间。这样一来,即使商业银行放松了住房限贷政策,也无法有效刺激真正需要购房的中低收入人群需求。而且就商业银行经营而言,中低收入人群个人住房贷款风险最高,按照价格覆盖风险的经营原则,恐怕七折利率更应是政策性银行业务,而非纯粹的商业性经营。
     当然,贷款利率下降或其他限制取消,可能会刺激中高收入人群的改善性住房需求,有助于市场需求释放。但需求释放应属于一次性,当改善性需求释放后,楼市因为缺乏持续的需求动力而加快回落。
     降价是去库存最好手段
     拯救楼市的各种努力存在自身无法解决的悖论。由于住房限购、住房限贷政策松绑后只能是刺激中高收入人群的改善性需求或投资需求释放,而这些人群的置业需求前提是房价能够保值增值。这样一来就存在逻辑上的矛盾。也就是说,如果拯救楼市政策有成效,那么房价必须要上涨。如果房价已上涨,那么就不需要救市政策。同样,如果拯救楼市政策无成效,那么房价必然要下跌。如果房价要下跌,那么救市努力也枉然。这里不妨也借用股市上涨的基本原理,如果市场上股票筹码很集中,那么股票必然会是无量上涨。如果股市成交量急剧放大,那么往往是见顶回落的前兆。楼市也是如此,如果明明知道未来房价不会上涨或涨幅过低,那么还有哪一个人因为信贷政策优惠愿意去购房呢?除非是真正的刚需。就当前我国房地产市场情况分析,所谓的住房刚需的绝大多数应纳入保障性住房的范畴。
     降价是最好的去库存手段。从最近几年我国宏观经济与房地产业相关性看,房地产业对宏观经济的绑架已经到了令人深思的地步。面对楼市调整,我国相当部分房地产开发企业不是选择降低价格促进销售,加快资金回笼,而是期待政府出台强力的救市或刺激政策,实际上与维护房地产市场健康稳定运行的政策目标是南辕北辙,反而会加剧国民经济的矛盾。就目前我国房地产市场状况而言,连房地产开发企业都对市场前景悲观时,很难指望有多少人愿意帮助房地产开发企业去库存,高位接盘,并延缓楼市下跌。这分明是“请君入瓮”的把戏。上半年限购政策松绑后的绝大多数城市房价加快回调,已经充分证明了市场调整的威力。降价去库存,可以在新的均衡下形成市场新的预期,而资产价格重新调整也是社会财富的再次分配。从维护社会公平的角度说,富人房产缩水,也就意味着穷人的转移收入上升。
     因此,不能过于指望个人房贷政策放宽后我国楼市会有明显复苏,只要市场运行趋势未改,我国楼市仍应回归既定调整轨道。市场风险释放不是坏事情,如果一直捂着,那么反而风险更大,破灭的可能性更大,危害更大。地方政府也不要过于指望从救市可以获得经济稳定增长从根本上说,降低对房地产业依赖度才是稳定地方经济增长的逻辑起点。
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