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碧桂园超恒大疑云:国庆卖了200亿 持续是关键

放大字体  缩小字体 发布日期:2013-10-14  浏览次数:0
  中国城镇化第一股碧桂园,在股价沉寂许久之后,忽然迎来大涨。
  内幕消息提前传出,因认购金额过千亿而有望冲击年度千亿销售额,威胁恒大取而代之闯入全国房企销售前三……各种传言不绝于耳。
  所有的市场躁动,源于十一长假尚未结束时,碧桂园员工收到总裁莫斌的一条激励短信,其中提到,彼时公司的认购金额实现超千亿。
  相比2012年全年碧桂园实现475亿元的合同销售额,这的确足够令所有质疑者、期待者、旁观者侧目。
  多位业内分析人士认为,按照今年为止碧桂园的销售进程而言,千亿销售额并非不可实现,但各方面因素考虑,保守估计其至少可以在年末实现800亿元的签约销售额。
  从全民营销创新,到开盘周期半年左右,截至第三季度,公告显示碧桂园已完成年初提出的年度销售额620亿元目标,达到了合约销售金额647亿元,同比去年翻番。
  如今,关于这位“千亿新星”的疑惑、期待尚未散去,业内对于碧桂园今年的爆发性发展,更多的关注则在于其销售业绩的持续性,以及在广东省外发展模式的可延续性。
  消息直指千亿销售认购金
  国庆假期之后的第二个交易日,碧桂园在上午的停牌结束之后,股价直线上扬,创下2009年至今的最高股价5.66港元。相比于在10月7日最低点探至5.05港元,市值提升112.59亿港元。
  该上升趋势从10月7日开始,持续到10月9日,期间浮动金额达到约0.68港元。
  股价大涨的根源,在于此前由媒体曝出的,碧桂园内部员工收到的来自总裁莫斌的一条短信。
  根据此前香港信报获取的消息显示,莫斌发出的内容字字令人振奋鼓舞。
  其中涉及四项内容:集团认购金额达到1095亿元;兰州项目开盘当天销售50亿元;整个国庆可创造销售200亿元的纪录;马来西亚项目认购达93.8亿元,已成为马来西亚最大地产商。
  也正是这则并未事先通过在联交所发布公告的信息,搅动了整个地产市场的波澜。
  有业内人士特别指出,在9月30日,碧桂园大股东杨惠妍花费2800万元,增持公司570万股,持股量增至57.99%。如此算来,这个从佛山走出来的家族集团,身价又高了一些。
  在市场上关于碧桂园的销售业绩之谜的探讨尚未尘埃落定之时,其于10月8日上午宣布停牌,下午复牌的同时,亦公开了一份与此前“漂亮”的外衣落差略大的“里衬”。
  澄清公告解释道,此前公司总裁莫斌提到的千亿认购金额只属初步数据。公告并欣然宣布截至今年第三季度位置,碧桂园共实现合同销售额647亿元人民币。
  关于市场对于碧桂园“信批违规”的质疑,其回应称“公司将检讨内部程序,确保所有员工对敏感和机密讯息的保密。”
  对于其大股东涉嫌“”的质疑,碧桂园表示公司掌门人杨惠妍、杨国强会持续增持公司股份,并没有出售股份的意图。
  千亿是浮云,保守800亿
  “千亿”数据从何而来?又会否成真?
  “从会计准则角度看,你签约了并且交付了,才算确认收入。在此之前所有的定金,或者是双方之间一些可退出的销售合约,都会有一部分是可以取消的。肯定不是真正的销售,但是不好说是不是真正的订单。”盛富资本与协纵国际总裁黄立冲解释道,“另外,有时候老板在内部鼓励员工,通常可能会讲一些比较大、比较虚的数字。”其亦表示了对千亿数据的怀疑。
  “千亿的说法现在还没法证实,应该说,这只是市场的一个预期。”华东某港股券商分析师如是认为。
  公司中期业绩报告显示,碧桂园在上半年推出5个全新项目,期内获得33.7亿元认购金额。而莫斌此前在中期业绩会上的表态,其于今年8-12月份将有17个新盘推出,并称“有可能还会增多”。根据克尔瑞信息集团此前统计表示,在今年下半年碧桂园可售货源约为750万平方米。
  纵观碧桂园历史上的年度销售业绩,实际均算不上“华丽丽”。回顾2010年,其年度签约销售额为329亿元,在2011、2012年亦仅维持在400亿-500亿元的区间之内。第三季度已经超额完成销售目标620亿,且在广东省外的项目收益情况可观,在今年市场火热的环境下,有研究机构已然将其列为“千亿新星”候选人。
  有业内人士感叹,在碧桂园业内“闻名”的“全民营销”策略中,“佣金远高于同行,这样的激励机制下,就保证了销售不会放缓。”上述人士补充道,碧桂园为了践行莫斌提出的业绩年增长速度平稳在30%,或许并不会选择在今年“破千”。
  “过千亿也是有可能的,我保守估计他们今年销售额是800亿。”克而瑞信息集团研究经理朱一鸣表示,一般而言,从认购到确认收入需要8-9个月的时间,他按照碧桂园快周转的策略和目前的销售节奏做出了如上判断。
  广东省外销售持续性是最大挑战
  多名业内人士反复强调,在是否突破千亿销售大关并不重要,问题的核心在于,碧桂园是否能够保证销售业绩的持续性,尤其是其在广东省外发展模式复制的可延续性。
  不难发现,一度被业内视为较难突破的一大难题——广东省内发家的地产公司如何实现全国范围内扩张,也正在逐渐被碧桂园摸索出解决路径。
  中期报告显示,报告期内,其在广东省外的销售贡献由2008年的24%上升至今年中期的45%。
  上述华东地区券商分析师表示,经过此前碧桂园在内蒙古地区、安徽省、沈阳等地的失败经验,如今的碧桂园,开始调整区域策略,注重选择与广东省内区域适应度更高的地区进行模式复制。但应注意的是,“像他们今年在兰州的项目一口气销售50个亿的情况,要想再在兰州这样的城市出现,应该是比较难的。”某港股地产分析员表示。
   “他们今年在马来西亚的销售业绩确实超出了市场预期很多,但是在马来西亚的销售速度会慢于国内,关键要看他们怎么推动。”香港某券商分析师解释道。
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