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人口的城镇化:开发商向城市运营商转变

放大字体  缩小字体 发布日期:2013-04-11  来源:贸易谷  作者:贸易谷络  浏览次数:177

     也许不远的将来,除了极少数一线城市,住宅将不再是稀缺品。政府正在加紧去除住宅的投资投机属性。而根据国土部的数据,过去8年来供应的住宅用地总量,足够3倍于此的新增人口居住。

     在旧的城镇化格局中,土地增速远远快于人口增速。决策层最近提出,新型城镇化,将是人口的城镇化。国土部近期重申,要坚持差别化供地政策,一些存在过剩风险的二三线城市将被限制供地指标。

     开发商要面对这种新的变化,万科、保利等早已开始转型。以传统的住宅为主的开发商,未来将向城市运营商转变。

     土地增长快于人口增长

     民建中央副主席、经济学家辜胜阻在两会期间指出,过去提城镇化,更多是土地的城镇化。据辜胜阻介绍,过去十年,土地城镇化的速度是人口城镇化速度的2到3倍,而新型城镇化更强调的是“人”的城镇化,特别是农民工的市民化。

     根据国家统计局数据,在城镇生活的人口有6.22亿,但实际上,其中很多还属于农业户籍人口,大体上有1.67亿人。

     国土部副部长胡存智透露,过去8年来审批的城市住房用地可供2.82亿新增市民居住,同期新增市民才1.67亿,住宅用地供应速度远远超过城镇人口增长速度。但楼市中为何还会出现住宅供应紧缺的问题?

     中国房地产学会副会长陈国强认为,过去在政策上较重视信贷和税收政策的差别化,相对忽视不同城市和不同区域的差别化,尤其在土地政策上重总量管理轻结构管理,重增量部分轻存量部分,加减运算明显不到位。

     国土资源部法律中心、信息中心年初联合发布报告称, 全国住宅用地供应总量11.08万公顷,超过前5年平均水平29.3%。但在不同城市,存在一定程度分化。去年二、三线城市供应量增长速度较快,甚至高于一线城市,个别二、三线城市的存量住宅用地,折算成住房建筑面积后,有一定的供应过量风险,仍需要差别化对待。

     国土部于去年下半年强调差别化供地思路,对重点城市的土地供应提出具体要求。今年3月份,国土部在对70个大中城市的统计中发现,差别化供地政策效应已经得到初步显现。重点城市的推地力度正在加大,一线城市表现尤为突出,公开推地量同比增加达177.9%;二三线城市公开推地量同比也分别增加69.4%和75%。

     中投证券报告指出,随3月底各地“国五条”细则出台,土地差别化调控升级。从供给端来看,14个一二线城市明确年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量,为稳定房价地方政府将加大推地力度,或将缓解一二线核心城市住宅用地供需矛盾。中投预计,未来土地市场整体成交将平稳,地价有小幅回调可能,或将为实力开发商提供补货机会。

     开发商向城市运营商转变

     在2012年度的业绩会上,包括万科、保利、中海外、恒大、碧桂园等开发商在内,均把城镇化视为房地产行业中长期利好的因素。

     万科总裁郁亮称,房地产行业已经不是国家的支柱产业,而应该是城市的配套产业,在此定位下,万科已经开始了包括商业地产、社区食堂、菜市场等住宅配套、附属物业的运营。目前地方政府已经极少有单独出让的住宅用地,而是商业住宅混合,甚至独有商业用地。这也成为开发商拿地以及进行城市运营转型的压力和动力。

     以广州为例,最近两年广州出让的大幅地块,均是规划了大量商业的广州南站板块以及广州金融城板块,单纯的住宅开发商面对此类区域和地块颇感为难。

     董事长宋广菊则表示,保利在广东早已开始了城镇化试点。比如在位于广佛之间千灯湖板块的南海新城,保利开发了大型购物中心保利水城、五星级酒店保利洲际酒店,以及多个住宅物业。而中海外、万达、新加坡丰树集团等也悉数跟进该板块。

     保利在广东主导开发的另一个大手笔项目是佛山新城,则是佛山市政府未来的迁移之地。宋广菊说,保利在上述新城的开发中,不仅是一个住宅开发商的角色,而是城市运营,包括写字楼、购物中心、住宅、甚至公共项目,一体化的开发将带动整个区域和城市的发展。保利将把此开发模式带往全国其他城市。

     的城镇化策略,则是招商地产对蛇口半岛进行的城市化运营的探索和开发,形成了产业、居住互动为核心的社区开发模式。该公司未来将紧跟招商局集团,从深圳蛇口到福建漳州工业区等地深耕。

     恒大、碧桂园则聚焦经济发达城市周边大盘,提供性价比较高的产品,并逐渐提升酒店、商场、旅游产品等物业的比例。碧桂园表示,商业地产、旅游地产将是公司今年的业务重点之一。新型城镇化将改变开发商的市场角色,包括房地产公司的拿地方式、产品结构以及利润结构都需要做出改变。

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