在房价处在下降通道之际，房开公司打出这样的牌子，无疑给买房者吃了一颗定心丸—三年后，就算这个房子不入住直接还给房开，也能享受每年近7%的收益，比银行定期存款收益要高一些。

　　对一个楼盘来说，这样的销售模式之前比较少见。但在楼盘之外，这样的销售模式这几年却在不同的领域出现。珠宝、纪念币、名酒、艺术品等，都曾通过包装成理财产品的形式，招徕投资者。

　　业内人士认为，这种锁定期限后，卖家再以本金+固定收益回收的“实物理财产品”，它实质上受益的是该产品的“出品方”，它的目的是解决“出品方”的融资问题。对于投资者来说，要不要选择这种产品作为投资手段，需要观察产品标的的真实价值以及其增信手段，而不能只看收益率。

　　买房子三年固定收益20% 是炒房还是买理财产品？

　　日前，市区某楼盘承诺，买了他们的房子，三年后房开公司接受买家的无条件退房，不仅本金全部退还，还外加本金的20%的收益金。

　　经历了连续几年房价下跌的温州，房开商这样的承诺，无疑使一些买房者心动。因为在买房者看来，不管三年后房价怎么变化，买这个房子至少不会被套牢。

　　对于房开商的这种销售模式，不同的人站在不同的角度，有不同的解读。

　　温州某房产营销公司负责人在他自己的博客上对此进行评论：“近日许多意向购房者咨询我，可以下手买这个房产吗？我的回答是肯定的。”

　　支撑该负责人“肯定回答”的理由是他认为温州的房价已经触底，现在已经是买入房子的时机。此外，即便房价没有如期上涨，对购房者来说，还有一个退房的权力可以行使，且行使这个权力的同时，还能享受每年接近7%的收益。

　　在这位负责人看来，房开公司这样的销售模式对购房者来说是炒房与理财两相宜。

　　而在一位银行理财师的眼里，房开公司把房子包装成了类似于“资管计划”的理财产品，其目的是解决房开商的融资问题，并不是很好的投资手段。

　　“假设有一房开公司，发行了一款理财产品，以自己即将开盘的楼盘做抵押，给出年化收益率7%，这样的产品，你买不买？”这位银行人士说，其实上述楼盘的这种销售模式，换个角度看，就是这样的产品。而目前市场上主流的资管计划，收益率通常在10%，但即便是这样的收益率，普通市民买得也不多。

　　该银行人士说，近几年来，包括银行在内的很多机构，都发行过不同标的的“实物理财产品”，模式都差不多，实践证明，这种产品现在越来越难销售了。

　　艺术品、黄酒、珠宝、纪念钞 都曾采用过这种方式来销售

　　楼盘采用这种方式来销售，之前并不多见，但这种销售方式这几年却在不同的领域出现过。

　　最近，我市一贵金属销售公司正在销售一款生肖纪念币产品，一套纪念币标价2.2万元。与普通的纪念币销售方式不一样的是，这套“限量销售”的纪念币，有“增值回购”的功能。买家买了这套纪念币满一年之后，有以原价108%的价格“退回”给销售商的权限。

　　之前，该公司在另一款纪念币上实行过这种策略，期限为一年，回收价是原价的110%（推广期为112%）。据该公司负责人介绍，用这种方式来销售纪念币，比正常销售纪念币的效果好很多。记者获悉，采用这种方式销售的纪念币，比单纯销售的同规格纪念币，价格要高出不少，因此锁定期满之后，几乎所有的投资者都选择了“退回”，享受了固定收益。

　　前些年，我市一珠宝商业曾推出买钻石满一年以原价112%回购的举措。利用这种“诱人”的条件，增加了销量。

　　在银行，前些年也有这样的“实物理财产品”销售。某银行曾推出了一款“艺术品基金”，对某一幅油画进行标价，投资者可以用一定的金额“买下”这幅画，但在锁定期内不能带走这幅画。锁定期满后，如果投资者觉得这幅画升值的幅度超过银行给出的固定收益，那么投资者可以选择带走油画；如果投资者觉得买下这幅画不划算，则可以把画的所有权还给银行，银行给投资者固定回报。另外一银行还对某酒窖的一批黄酒进行包装，进行类似的销售。

　　“现在，随着银行对理财产品的管理日益严格，这种产品在银行间渐渐淡出。”一银行人士说，这种产品，现在只出现在一些实物销售的实体店了。

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　　发行主体“醉翁之意不在卖产品” 而在于融资

　　“如果你觉得上述实物理财产品以回购的形式向投资者推介，单纯是为了增加销量，你就错了。他们的真正目的是为了融资。”我市一银行人士说，企业若遇到现金流问题，采用这种方式或许可以以较低的成本解决资金问题。

　　以房开公司为例，目前的融资手段有向银行贷款、发行信托产品、发行资管计划等。银行贷款的成本最低，但现在银行信贷对房开收得比较紧，所以很多地产项目从银行获得贷款的难度很大。银行贷款之外，信托是很多房开商的另一融资手段，它的融资成本要比银行贷款高，门槛也较高，很多地产项目也不符合发行信托的条件。去年开始，一些地产商在银行借贷与信托之外，又找到了“资管计划”这样的融资方式，成本跟信托不相上下，目前这种产品给到投资者手中，收益率在10%左右，但对地产商来说，综合成本不低于15%。

　　该银行人士说，通过锁定期限，然后再以“本金+固定收益”的形式，来销售产品，实际上相当于拿这个未交付的楼盘当抵押物，然后向购买者借钱，再来建设这个项目。“比起信贷、信托等金融产品，有各种监管或风控，这种融资模式更简单，几乎可以等同于民间借贷了。”该人士说，比起单纯的民间借贷，这种模式增加了“抵押标的物潜在的升值空间”这样一个利好，所以，即便收益率比民间借贷低，看上去也会比纯粹的给予利息要诱人一点。而产品的发行主体，也可以通过销售产品的方式，以较低的成本获得资金。

那么，对于这种“类民间借贷”方式，投资者应该怎么对待？业内人士说，首先还是要看“抵押物”的真实价值以及预期的升值空间。如果当前的售卖价格已经远高于市场平均价，则投资者不宜盲目买进。其次，要看这个发行主体对该“实物理财产品”的增信手段，除了“抵押物”本身，还有没有其他的保障。若无其他增信手段，单个产品的风险就会较高。