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罗杰斯为何看不懂中国楼市?

放大字体  缩小字体 发布日期:2013-11-19  浏览次数:3
  近日,国际著名的投资大师罗杰斯在南京出席了研讨会。会上,他坦言很想在中国买房,但又有些担心被中国房市泡沫套牢。

  近几年,罗杰斯已然成为中国人熟知的投资家。无论是他的投资策略还是个人言论,都会给国人带来一些思考。然而,就在前两年的时候,罗杰斯抛出了不会在中国和香港买房的言论,并坦言“看不懂”中国的楼市。
 
  的确,作为一个极具中国特色的房地产市场不仅让外国投资者难以看懂,就连国内部分的资深学者也无法解释。
 
  根据最新的数据统计,今年11月18日发布的70大中城市房价指数显示,10月新建商品住宅价格同比上涨的城市有69个,仅有温州一城市出现了价格下降的走势。值得一提的是,一线城市的房价持续高涨。其中,上海地区的房价同比上涨21.4%,领跑全国。
 
  另有数据统计,中国十大标杆房企的拿地数据也产生了巨大的差异性。以今年前10月的数据显示,中国十大标杆房企在一线城市购入764万平方米,同比增长146%。然而,相对于一线城市疯狂的拿地数据,十大标杆房企在三四线城市的拿地热情却大大减退。
 
  近年来中国的楼市价格逐渐浮现出两极分化的趋势。一方面,以北京、上海、广州、深圳为主的一线城市房价出现了持续高涨的走势。另一方面,全国部分三四线城市房价呈现出持续疲软的走势,更有部分地区的房价下降7成仍然无人问津。
 
  针对上述现象,主要的影响因素在于政策、资源优势、需求量以及积压库存量等。以70大中城市中的温州为例,当期温州的房价水平再度下降,成为70城中唯一出现价格下降的城市。其实,自2011年三季度以来,温州的房价始终呈现出疲软的格局。若从当年高点的回落幅度计算,当期温州的房价跌幅已经超过了30%。面对逆市下降的局面,今年8月份,温州当局放宽了对购买第二套住房的限制,以刺激当地的房价回暖。然而,宽松的政策并没有迅速刺激当地的房价企稳。于是,在当地积压库存较多的背景下,配合当地投资环境的持续恶化,温州整体的需求量难见好转。
 
  实际上,在过去很长的一段时期内,中国的楼市基本以地方为主导,而市场供需等常规因素却不是真正的主导因素。于是,在这样的大背景下,单纯依靠常规的分析方法难以真正读懂中国的楼市。近十年,地方对房地产的依赖程度持续增强,而房地产业也逐渐发展为国家的支柱性产业。根据不完全的数据统计,当期房地产业贡献税收占比中国地方财政收入的比重超过了17%。
 
  随着近期的重要会议顺利召开,一系列具有战略性意义的政策也陆续颁布。需要强调的是,在本轮重要会议中,始终强调了市场在资源配置上起决定性的作用。
 
  强化市场的决定性作用实质上就是一场本质性的改革。以中国的房地产业为例,尽管在本轮重要会议上并没有太多强调房地产的问题,但是其潜在的意义却非常深远。的确,在过去多次的调控中,过分的行政干预严重影响了市场的主导性作用,配合权力寻租等因素,从而导致房地产调控越调越高的局面。如今,承认市场在资源配置中起决定性的作用,未来的价格趋向更大程度上取决于市场,而非行政性干预。
 
  笔者认为,在上述的大环境下,国家需要做的就是做好社会民生建设,建设并监管好保障性住房。至于商品房,就应该充分发挥市场的自我调节作用。中国楼市经历了长期的扭曲性发展,该到了纠偏的时候了。
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