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房奴还款有方 减少利息支出提前偿还贷款本息

放大字体  缩小字体 发布日期:2013-04-13  来源:贸易谷  作者:贸易谷络  浏览次数:59

    “看似不起眼的差额放在全国就成为银行业的巨额不当获利,以央行公布的2012年个人购房贷款余额8万亿元计算,不当获利可能超百亿元。”此话出自合肥一个普通房奴张先生之口。原来经张先生还了两年房贷后发现,银行房贷计息方式误差将导致他20年多还数千元。张先生闲来无事的计算,无疑触碰了全国房奴本已紧绷的神经。不是房奴就不能体会到当他们听到多还数千元时的愤怒。很多人自然会想到多年前发生在移动公司类似的案例。

      蹊跷的额外付款

    2012年北京一用户用自己一个月的通话详单控诉北京移动,要求移动按照一个月的实际通话总时长收取费用,并返还每次按分钟计算而多收的费用。我们每个人在一天的通话中必然会遇到通话也许只有几秒,但被按分收费的情况,然而并没有人太多的在意这几秒的资费,但是在额外的这几秒中我们没有享受到任何服务,

    张先生用公积金的方式向银行贷款25万元,约定20年还清,还款方式为等额本息还款,每月需还款1581.62元。以张先生为例计算,他所偿还的银行贷款是按照实际有效年利率0.04594计算,而其大于中国人民银行公布的个人住房贷款利率约定的0.045,看似细微的差别,一旦乘以总贷款数额和长达240个月的还款期数,他将多支付近5000元给银行,或者说相当于借款为252250元,比实际借款多0.9% 。当然,张先生并非特例,所有贷款户都在自己没有意识的情况下多还了利息。对于今年按照120%商贷利率借款30年的人来说,相当于多借款2.9%。看到这样确凿数字的分析,相信为自己捏了把冷汗的不仅仅是房贷客户,此外还有那些“车奴”。

      银行的苦衷

    在众多银行贷款客户高呼抗议的同时,银行方面也表达了自己的“委屈”。的确,住房贷款的还款计算方法:“月利率=年利率/12”是由人民银行统一规定,各家银行都只是执行罢了。客户认为还款计算方法不合理,应该向人民银行反应。一位银行的工作人员反映“现在手工真不会算了,全是按公式直接输入电脑算出来的。”另外,现在房贷有两种还款方法,一种是“等额本金”还款法,另外一种是“等额本息”还款法。目前绝大多数客户选择的都是等额本息还款法,“这种还款法一开始还的本金少,利息平摊到每个月中去的。而一旦客户提前还贷,你占用的资金所产生的利息其实平摊到后面去了,所以客户其实少交利息了,原来客户提前还贷还要求补上这块息差的,但是现在客户提前还贷都不补息差了。”这样看来,似乎银行也成了“受害者。”.

    “等额本金”与“等额本息”两种还款法的区别就如每年需要偿还的利息是1200元,采用每月偿还100块钱的方式还钱,还是到了年底一次性偿还1200元对于贷款用户与银行有不同的意义。如果像张先生采用等额本息还款,就会在每月的100元还款中,在银行产生二次利息,即“利息的利息。”显然,这部分钱,被银行吞掉了。而张先生想要的合理的月利率计算时,也就是应该考虑到这个“利息的利息”。

    既然“等额本息”还款要额外奉献利息给银行,很多用户就想到为什么不用“等额本金”来偿还贷款呢。这样,我们就可以在银行定期存款一年,不仅方便的一次性还款,还可以在避免支付“利息的利息”的同时获得较高的定期一年的利息。但是有贷款的用户都知道,普通市民很难向银行争取到每年年底一次性偿还当年贷款,必须按月还贷款。银行人士表示目前只要是超过1年期以上的贷款,只能每月偿还本息,不能每年底才还本息,“这也是出于风险控制的需要。”

      还款有方

    也许你不知道,如果说贷款是一道百米跨栏,那么“还款方式”就是帮你扫清所有障碍的利器,可以助你更快达到终点。正确的还款方式也许会为你节省下数万元。尽管房贷首付相差无几、贷款利率统一执行,但事实上诸多银行为了吸引贷款都看好了“还款方式”这一诱饵,以此来吸引客户。

    没有省不下来的还款,只有不会精打细算的客户。不同还贷方式的贷款利息有很大的差异,在此《金融理财》就帮助广大客户研究一些更加省钱的还款方式。大多数房贷客户选择等额本息还款法,每月均摊贷款本金和总利息,各月还款金额相同。但是我们已经从张先生的计算中看到了它的弊端。对于那些有着稳定收入,而自己的支出又能控制良好的客户而言,不妨考虑“双周供还款”。即将原等额本息月供对半分开加快还款,还款者可以在基本不增加还款压力的情况下,以较短的时间提前偿还贷款本息,从而减少利息支出。同时如果有额外收入来源,还可以通过小额提前还款来节省利息。

    另外,“分阶段还款” 也是个不错的选择。这种方式就是将还款期限切分为不同部分,然后可以根据自己的经济偿还能力和长期的资金规划,在每个划款阶段内偿还对自己更有利的金额。只要设计精准科学,节省利息支出自然都是题中应有之义。这样的还款方式显然与“双周供还款”不同,因为不同阶段内还款金额不同,因此这种方式更适用于创业之初收支尚不稳定的年轻人,可根据自己波动的经济情况适当调节还款,在资金使用上从而更加灵活。但是合理安排还贷的“松”“紧”固然好,前提是对于自己收支波动仍然需要有预先的估算,这样才能在自己的掌控中去偿还贷款。

    听到“气球贷”,很多人都觉得陌生。其实就是指选择一个较短的贷款期限(3年或5年),但以较长的期限(如10年、20年或30年)来计算月供,剩余本金到期一次偿还。以30万元20年按揭为例,客户可以申请5年的气球贷,则可按照相对20年利率(6.66%)较低的5年期贷款利率6.58%来计算还款,前5年每月的还款金额为2250.87元,到“气球贷”末期一次性归还本金257929元。5年共还利息92144.5元。就好比吹气球一样,前期对气球的鼓吹都是省力、不显著的,会在最后突然形成。相当于将本文前面讲到的“等额本息”与“等额本金”相结合的一种还款方式。因为很多客户也许会在晚些时候内获得较多的钱,例如过不久要换房,卖房得到的钱自然就会一次性把剩余贷款还掉。此外同样适合前期少还,末期爆发式还款的还有“缓时还款。”即在合同约定的时期内,客户只需每月支付利息,还不用归还本金。等约定的宽限期结束后,再按等额本息方式还本付息。这样两种方式都可以缓解贷款人前期的资金压力,对于一时手头紧张的人而言的确是不错的选择。

    如此看来尽管在贷款中的确存在不少不合理之处,但是贷款不怕,只要还款有方,就能为自己省下不少钱。

    

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