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未开发房地产用地转换的地价难题待解决

放大字体  缩小字体 发布日期:2015-04-01  来源:东方财富网  浏览次数:0
  在公积金提高个贷额度和降低首付比例政策出台后,央行又调整了个人住房贷款政策,降低二套房贷款最低首付比例。有评论说这是楼市新政稳健打开定向调控“工具箱”。但笔者以为,上周末国土部和住建部两部门联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》,才是最实在的楼市新政。毕竟,金融财税政策只是松绑楼市的配套政策,从历史经验看作用有限,而国土部和住建部的楼市新政,最切合当前楼市的去“库存化”现状,是松绑楼市的核心政策。
 
     《通知》中最突出的是,明确要求各地合理安排住房及用地供应规模,优化住房及用地供应结构,在楼市高库存地区,减少住宅用地供应量直至暂停供应,允许调整不适应市场需求的住房户型,允许未开发房地产用地转型。这两点,都突破了2006年出台的土地限制供给政策。如将这个新政的政策语言化为楼市的实际商业行为,那就更清楚了。实际就两件事:可根据市场状况研究制订未开发房地产用地的用途转换方案,用于新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设;地方政府可整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房,或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地。
 
     看到这里,就可以清楚看出本轮楼市新政的用意:当下的楼市需要有政策来支撑一下了。
 
     倘若单纯从房地产投资和楼价的前后几年比较,可以说我国楼市泡沫已经挤出,起码可以说得到了有效控制。但要是换作以个人或家庭收入与房价相比,尤其京沪穗深一线城市的个人家庭收入与房价相比,则当前的楼价远未达到10至15年收入可买一套普通商品房的标准。一线城市的楼市泡沫依然没有化解。
 
     当前经济下行压力沉重,政府已出台的多种刺激政策见效很慢。这与房地产业的低迷有关,房地产业的低迷引发了其上下游产业的连锁反应,拖累了整体中国经济。直线下跌的楼市既不利于我国经济的正常运行,也不是楼市泡沫溢出的正常方式。楼市发展须稳定,楼市泡沫挤出也须采取渐进的方式,即使没有挤出,也不能毕其功于一役。因此,在当下这个时候,对楼市无论是“托”还是“救”,似都有必要。问题是,楼市新政中那两个可以化作商业行为的做法,是否可行?是否有利于房地产市场的规范建设,进而有利于进一步市场化改革?
 
     “地方政府可整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房,或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地。”虽然这一行为客观上是了稳定楼市,但地方政府在具体操作上必须运用商业的、市场化的手段。
 
     地方政府有为市民提供保障房、安置房的服务义务,也有向市场购买服务的权利,但却没有直接参与市场的权力。因此,地方政府只有在获得了保障房、安置房的资金之后,才有权去市场购买相应数量的商品房。这样的购买不能超过其所拥有的资金量,而且还须符合市场规则,不能有意提高购买价格。这种购买应是公开、有竞争的。相对来说,做到这一条容易些,后面一条就难了。
 
     允许“未开发房地产用地的用途转换方案,用于新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设。”这一条不但有利于房地产去库存,有利于稳定楼市,而且是最优化配置土地资源,也有利于发展新兴产业,有利于经济结构调整,有利于经济转型。然而,不同性质的用地在拿地时成本差距较大,以北京为例,2014年出让的地块中住宅用地的楼面均价为每平方米14557元,而商业服务用地的楼面均价仅为每平方米8549元,如果涉及养老、文化、体育等用地,地价水平还会更低。那么,允许已拿地的开发商转换用途,是否退还其当初拿地的地价呢?这里重要的不是退多少,而是如何反腐,防止利益输送,重要的是,不退地价,使开发商由于政策变化而遭受经济损失;可退或补偿改变用途的开发商的地价,显然又不符合市场风险和机会均等的原则。怎么处理,得细细思量。
 
     楼市新政的具体执行,不仅在于财政金融政策的配合,更要紧的是,促使中国的房地产市场继续往规范化道路走。
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