大兴核心商业区的2.0时代

     地铁义和庄作为距新机场最近的商圈，正成为新机场的核心发展区域，目前已经汇聚万科、恒大、首开等知名房企。

     一位深耕大兴的开发商表示，“大兴核心商业区1.0在特定历史时期，承载了北京区域拓展的功能，属于老城区更新换代的一个过程，所以它一定意义上是成功的，但也正因为这个特定历史时期阶段功能，也存在着各种弊病。”因此，大兴2.0时代就是为了解决这些弊病，这是一个区域的发展逻辑。

     符合政府新规划且更值得期待的是大兴核心商业区新时代。2.0代核心商业必然要规避1.0代存留的问题。

     按照政府的要求，大兴区要在2015年初步完成“一心、六片、三组团”的发展规划。其中“一心”是规划中最为重要的部分，是大兴新城金融商务核心区，从黄村到南部的义和庄皆在规划范围之内。

     其次是集聚的高端商务楼。不同于1.0代的社区商业和商办散售，规划先行的2.0代未来将要汇聚呈现的是高端商务楼。类似于国贸CBD，未来世界五百强、金融投资机构、现代服务企业均会纷纷进驻南城，数个超甲级写字楼、五星级酒店、国际服务公寓都会在此林立。南城将成为北京又一个重要的国际商业圈。

     目前，按照此理念在此布局和规划的开发商包括万科、首开等。其中，全国最大房企万科联手国企首开，合力建设首开万科中心。这是一个近20万平方米的商务楼群，包括一栋120米超甲级写字楼、低密度花园办公、由雅诗阁运营服务的国际服务公寓等。

     此外，首都第二机场2018年首期年旅客吞吐量为4500万人次，2040年将形成1.2亿人次的吞吐量，成为世界最大机场，其经济效应势必全面爆发。借助首都第二机场，必然又会有第二个三元桥诞生。有业内人士分析，“义和庄更有可能成为下一个三元桥”。

     房企鏖战核心商业区

     最先感受到商机的，还是嗅觉敏锐的房企们。两年来，首个嗅到商机的是大佬万科。2013年，万科与首开联合体，以18.8亿元拿到建筑面积约20万平方米的地块，现在正在规划建设首开万科中心——集高端商务、低密度花园办公、国际服务公寓、首开万科生活广场为一体的商办综合体。

     业内人士表示，从地域属性、机场红利和大兴本身规划来看，商办综合体会成为区域撬动的第一个支点。

     首先，从目前政府的思路来看，南城发展最大重点落在新机场。据北京市发改委数据显示，2013年-2015年政府对包括大兴、房山、丰台在内的总投资为2900亿元，而单新机场的总投资就占到2000亿元。

     新机场红利将带动第一批产业发展，包括航空、汽车、进出口加工、现代物流业。随着500强世界名企及国内外实力企业的入驻，为商办物业的发展提供了支撑。

     另外，大兴新城不按照传统发展模式，依靠住宅来拉动商业零星发展；而是参考新模式，产业先行，然后通过产业带动人流聚集。这种模式一方面可以避免类似于黄村1.0时代的“因配套住宅，商业杂乱且低端”的弊病；另外一方面也能避免再走空城、睡城的不归路，是国家正在极力提倡的新型城镇化发展模式。

     敏锐的房企已经嗅到了大兴2.0时代的新商机，他们逐渐成为推动者。恒大、保利、绿地、龙湖、泰禾、金融街控股等一线品牌商纷纷抢滩大兴核心商业区。楼面价也在持续疯涨。

     去年，万科的地价约为1万元/平方米；2014年4月，保利、首开、华远、泰禾等七家房企，经过175轮激烈竞拍，最终泰禾以楼面价2.07万元/平方米，夺得多功能用地，溢价率高达158%；随后，泰禾又以楼面价1.96万元/平方米的价格，拿下大兴核心区土地其它类多功能用地，溢价率145%。4月24日，恒大以41.6亿元的价格拿下地铁义和庄北侧土地F2公建混合住宅用地项目，楼面价高达2.9万元/平方米，溢价率达180%，一举刷新泰禾记录，实现核心区地价新高。

     据记者了解，今年上半年万科联合北京城开，在首开万科中心附近拿到另一商业金融地块。业内判断，有着地产风向标的万科在北京区域的布局，正在从房山向大兴快速转移。一旦北京万科加大力度在南城大兴布局，未来这里将形成大兴商务金融核心区的又一个中心地标。