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富达基金:地王背后的“钱庄”

放大字体  缩小字体 发布日期:2013-11-27  浏览次数:0
  随着地产基金的迅速扩张,地产基金介入地产项目的时期也越来越早,故与开发商一起拿地不是新闻;而一个地产基金大手笔投出20亿人民币,并与开发商一同拿下一级城市的地王,则尤引人注目。
 
  富达与K2的“暧昧”
 
  今年5月底,上海市新华路街道71街坊地块竞拍。这一地块紧邻地铁枢纽虹桥路站,出让面积约为4万平方米,挂牌起始价为29.31亿。
 
  最终,北京福润天成房地产开发有限公司(以下简称“福润天成”),一家名不见经传的公司,以46亿元的高价,击败古北集团、九龙仓等公司,并成为当时的上海地王。
 
  福润天成成立于2012年9月,当时注册资本仅为1000万元。很显然,它是一个新成立的项目公司。
 
  全亮透露,这46亿元,主要是K2地产出资;富达地产基金协助募集部分资金。但全亮拒绝透露富达地产基金具体出资额。黄金湾集团也不担心接下来的资金,“我们集团跟很多机构签了配比的合同,就是集团出一块钱,他们相应地出几块钱。”
 
  K2地产这一项目拿地就花了46亿元,接下来还有建安、招商等,项目投资估计超过80亿元。
 
  北京一位地产界人士告诉记者:46亿元中,有20多亿元来自黄金湾集团的销售回款,约20亿元则是富达地产基金出资。
 
  此外,地产业内人都知道,K2地产为黄金湾集团的子公司;富达地产基金亦由黄金湾集团发起设立,与美国富达投资集团没有任何关系;此
 
  外,黄金湾集团旗下还有一个互联网平台:黄金湾(北京)电子商务有限公司(以下简称“K8”),号称是土地、融资、采购服务第一品牌。
 
  目前,国内的地产基金大多是一年期或两年期。富达地产基金从福润天成拿地时就开始投入真金白银,那么其LP出资人何时方能拿到回报?
 
  全亮透露:“这个项目周期比较长,未来这个资金一般来说都会优化。到一定阶段把它变成开发贷款,逐步把成本降下去。”
 
  开发商通过地产基金融资,成本往往显著高于银行、信托渠道。据清科集团统计,2011年成立的地产基金,其年化收益率约为22%;2012年成立的地产基金,其年化收益率约为16%。
 
  在全亮看来,开发商之所以能承受这样的融资成本,是因为其一个项目的融资,只有部分是通过地产基金;而且等项目进行到中后期,如符合“四三二齐全”(四证齐全,指企业必须有30%的自有资金投入,开发商必须有国家二级资质)后,即可通过银行、信托等渠道融资。这样,整个项目的财务成本并非高不可及。
 
  双GP兜底模式
 
  富达地产基金成立于2011年,截止到发稿时,其管理资金的规模为50亿-60亿元人民币。
 
  黄金湾集团由地产开发商,转战地产基金,恐怕跟旗下的K8不无关系。K8既有线上的网站,又有线下组织中国地产金融拓展联盟(以下简称“地金联盟”),它实际上是一个基于网络的地产金融平台。网站对所有人开发,地金联盟则类似行业俱乐部,成员有地产公司老板、地产公司投资部人员等等。
 
  K8网每天会发布地产行业信息,如某地新出来一块地、某公司要转让某项目的全部或部分股权;K8有专门的分析师,附上这些地块、项目的基本信息,提供给联盟成员。成员或找钱、或找项目,K8也因此既有信息流通、又有撮合合作功能,因此聚集了不少地产行业的相关人员。
 
  全亮看来,黄金湾有K8,再发起地产基金,颇为顺理成章。今天,K8、K2地产、富达地产基金是互为客户的关系。“K2和富达都可以在K8那得到项目的信息;富达可以帮助K2募资,K2也可以跟我们一起做GP,但上海新华路的地,是K2主导。”
 
  在黄金湾集团的官网上,介绍富达地产基金的项目投资标准时,明确说明:“项目所在城市为4级以上城市或者百强县,东北三省、天津、重庆、河南区域的项目不做;项目物业性质为住宅或者以住宅为主的商住项目。”
 
  全亮解释,“富达(地产基金)目前主要做集团落地城市的项目。”对地域的选择,主要不是选择项目的便利,而是富达地产基金的运作由“集团兜底”。
 
  一般来说,中国目前的地产基金多是项目基金,即GP(基金管理公司)跟拟投项目的开发商签好协议,协议约定:GP帮助开发商募资的金额、募资成本、期限等;GP又与LP(地产基金出资人)签协议,约定这一支地产基金的预期收益率、期限、LP的出资等。开发商承诺给GP的收益率,自然高于GP向LP承诺的收益率;甚至于,有的开发商除了承诺给GP固定利率的回报,还会再支付部分利润,如项目5%、10%的利润,具体条款取决于双方的议价能力。
 
  换言之,GP充当的是中间人的角色。所以,一旦开发商无法按承诺给出回报,GP或者给LP的回报低于预期,或者自己承担。
 
  全亮介绍,富达地产基金一般都是双GP,即除了富达地产基金,还会找一个公司一起来担任GP;一旦开发商无法完全按照约定兑付,那么“大不了(黄金湾)集团和另一家GP来还钱给LP,我们把项目收回来,项目的所有权就归我们了。就是兜底,承担无限责任。”
 
  所以,富达地产基金选择的投资项目,只能是黄金湾集团有能力操盘的城市,不然无法做到“集团兜底”。全亮补充道,一个项目的另一家GP,往往也是开发商,黄金湾集团和这家GP都是看好这个项目。
 
  综上可知,地产基金的利益链条是非常清晰的:项目开发商很看好项目前景,希望获得融资、顺利做完项目,为此愿意为部分融资支付高额的利率;地产基金GP支付较低的资金(GP出资额往往不过几百万),赚得开发商支付的利率与LP得到回报之间的差价;LP则获得较高的回报。
 
  富达地产基金运作的项目里,它投资的项目,原本是黄金湾集团和另一家GP看好的项目。所以,如果项目的开发商能顺利将兑付,那么富达和另一家GP获得上述差价;而若项目开发商的工程进度控制不力,无法按时获得后续资金来兑付,它们自己接手--由于项目前期投入由项目开发商做的,所以富达和另一家GP,缩短了自己开发项目的时间,从而大幅降低项目的财务成本。
 
  这一切看起来很美是吗?一位地产基金高层指出,在上面模式中,有两个漏洞:如果地产基金投资的项目仅仅是工程进度等原因,黄金湾集团和另一家GP自然有能力兜底;但如果出现系统性风险,比如资金面大幅收紧,黄金湾集团和另一家GP自家的项目尚自顾不暇呢?另一个是对于LP的风险,如果黄金湾集团和另一家GP届时有能力但不兜底呢?中国法律对债权人的保护,不如美国等成熟的西方社会。
    这位地产基金高层补充,这都是最恶劣的情况。一般来说,开发商对GP的承诺,以及地产基金GP募资时对LP的承诺,都会兑现。不然开发商以后别想融资,GP以后别想募资了。
 
  但另一位上海地产基金人士私下告诉记者,2011年成立的一些地产基金有一些已经开始清算,由于无法给予LP事先约定的回报而出现纠纷的现象并不少见。
 
  未来,房地产行业是否会出现系统性风险,因此带来对整个地产基金的洗牌,则不得而知。
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