| 加入桌面 | 手机版
免费发布信息网站
贸易服务免费平台
 
 
当前位置: 贸易谷 » 资讯 » 产业透视 » 房企不惧负债率提升大举买地 依旧看涨房价

房企不惧负债率提升大举买地 依旧看涨房价

放大字体  缩小字体 发布日期:2013-04-19  来源:贸易谷  作者:贸易谷络  浏览次数:151

     华东地区4月土地市场继续上涨。

     厦门近期拍出一块地,楼面地价较去年6月份控股拿下的地块已经翻番,而南京河西南部20-7号住宅地4月6日拍出了11124元/平方米的楼面价。上海上周则在浦东拍出溢价超65%的单价总价双地王。4月上海还将出让12幅经营性用地,起始出让金超90亿元。一季度上海土地出让金185.77亿元,同比增172.44%。

     4月份,房企境外融资再度抬头。4月15日,新城控股宣布发行于2016年到期金额为15亿元人民币的9.75%优先票据,所得款项净额14.754亿元;4月16日,旭辉地产也发行2.75亿美元于2018年到期之12.25厘优先票据。

     “企业高负债融资买地,必然要求加速回款。”一位业内资深人士说,为了保证回款额,不少企业已经悄然上调房价,减少优惠。

     房企不惧负债率提升

     德佑地产市场研究部统计数据显示,年3月,上海市商品房用地成交面积达到72.8万平方米,为最近8年同期的最高纪录。

     土地成交增长,高溢价再现,固然表明房企愿意砸钱拿地,但同时也逼迫它们通过融资渠道和销售回款,维持现金流。阳光城控股有多个项目引入基金,去年实现百亿销售后,该公司今年又获得歌菲资产管理加大投资至30亿元。

     如阳光城控股一样,记者采访的其他房企相关人士均表示,只要销售回款保证现金流,就不惧怕融资所带来的高负债率。今年1月15日,新城控股发行于2018年到期金额为2亿美元的10.25%优先票据,所得净额1.95亿美元; 4月12日,新城控股旗下子公司上海新城万嘉引入歌菲资产,注资于嘉定新城A06-1和A06-2地块,歌菲基金以5亿元持项目公司5%股权。随后新城控股和旭辉再度发行优先票据。

     新城控股年内两次融资近30亿元,成本在10%-13%。该公司去年实现合约销售金额约161.3亿元,按照现金流20%-40%用于购地的合理占比,新城控股今年显然已预留了足够的土地款。

     上市后即融资拿地扩张的新城控股、旭辉地产,负债率高企的同时毛开始下降。以旭辉地产为例,该公司毛由2011年度的34.2%降至的23.7%。旭辉首席财务官游思嘉在公司年报发布会上表示,集团将极力维持负债水平于70%以下,今年计划加大境外借贷比重。

     房企不担心高负债引发现金流困境,源于去年的销售增长和今年开春的良好销情。但4月15日国家统计局公布,截至3月末,全国商品房待售面积4.24亿平方米。北京中原地产研究部总监张大伟表示,这需要至少6个月才能完全消化。而21世纪不动产分析师张磊表示,新开工面积在下降,而销售面积增幅超过3成,这说明目前供求仍然偏紧。如果供求关系不能改善,房价就依旧存在上涨的动力。

     上海楼市压力增大

     上述业内资深人士指出,一些房企现金流不是很好,但为了生存必须拿地。以为例,去年出售了南京西路的写字楼项目,资金压力缓解,今年又立即加入购地大军,准备回购去年退出的古北商业地块。今年一季度,大部分房企均超额完成了销售任务,这给了它们敢于融资的动力。

     并非所有房企都愿意拼抢土地。据世茂集团相关人士透露,上月在某二线城市参与地块拍卖,起拍价10亿,预测15亿可以接受,最终却拍出了23亿,“太疯狂了”。世茂选择了放弃争夺。

     克尔瑞研究中心分析师杨晨青认为,今年以来地王频现,源于住宅市场的持续回暖:一方面,住宅市场的稳步上升,使得众多房地产企业资金链好转,企业拿地的地气较足,而看涨的房地产市场预期使得企业愿意频频出手拿地。另一方面,众多房企在一线市场的土地储备捉襟见肘,尤其是在北京、上海等核心城市。2013年3月克尔瑞监测的15个典型企业在一线城市拿地总建筑面积占拿地总量的46.65%,企业纷纷出手一线城市补充库存。

     不过,当前时间点出现地王,增加了市场各方的压力。克尔瑞分析师杨小贝认为,仅从上海市场来看,3月份新建商品住宅市场151.75万方的成交量已创下了2011年9月以来的新高,而新开盘项目价格走高也已稀松平常,加上唐镇地王的登场,“可以想见当前上海政府的压力已经开始积聚”。

     来自克尔瑞研究中心的判断是,下半年上海楼市政策加码已很难避免,调控手段依然离不开限购、限贷等手段,其中,中高档项目仍将是调控重点。因此上述分析师建议,中高档项目应趁二季度加紧推盘,必要的情况下可以选择适当降价。

     张磊认为,如果不下决心改革房地产制度,全面征收房产税,仅仅是行政管制房价,限购限贷等,就永远只是临时性的治标之策,而无助于从根本解决由于货币流动、地价上涨和供求紧张给房价带来的持久压力。

分享与收藏:  资讯搜索  告诉好友  关闭窗口  打印本文 本文关键字:
 
推荐图文
赞助商链接
推荐资讯
赞助商链接
 
站内信(0)     新对话(0)