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也谈索罗斯为中国开的房产税“处方”

放大字体  缩小字体 发布日期:2013-04-14  来源:贸易谷  作者:贸易谷络  浏览次数:156

     近期,索罗斯在香港接受记者专访时说,在中国,房产成了一种民众偏好的“储蓄”形式,一些民众购入多套房产作为投资,这类似于购买黄金和储蓄存款的做法。其结果是大量房屋空置,致使房产成为高风险的资产。

     他认为,征收房产税是解决房价高企的有效方法,但是正是由于房产征税“非常有效”,所以房产征税必须“循序渐进”,切莫矫枉过正,以免过高的房产税导致崩盘。至于具体什么样的房产税率是比较合适的,索罗斯则表示,每套房每年缴付3%至5%的房产税会比较合理,从而促使空置房被出售,房价也相应下降。

     索罗斯的方案,乍听起来像是一剂妙药:只要房产税设置得当(3%~5%),既能解决中国房地产过热,房价高企的问题,又不至于用药过猛而导致房产市场出现集体“抛售”和房地产的崩盘。

     “房价收入比”是指一个地方或城市每户居民的平均房价与每户居民的平均年收入之比。通过对数十个经济发展水平不同的国家和地区主要城市居民住房房价的多年考察,世界银行和联合国人居中心得出 “合理的住房价格”的房价收入比应该为3~6.

     根据国际惯例:房价收入比超过5被认为该城市居民的房屋购买力“极低”; 房价收入比超过6则属于房地产出现泡沫;房价收入比超过7,那么会被普遍认为“房价最难承受”。

     所谓“租售比”是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。从理论上说,“租售比”能够比较客观地反映出当地房地产市场的供需状况。由于租房体现的是一种真实的居住需求,因此当一个城市的房产价格迅速攀升而房屋租赁市场的价格却没有随着出现明显增长时,就表明该地区的房产市场存在着价格虚高或投机行为。

     国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。租售比低于1∶300即意味着房产投资价值相对变小,房产泡沫已经显现;如果高于1∶200,表明这一区域房产投资潜力相对较大,后市看好。租售比无论是高于1∶200还是低于1∶300,均表明房产价格与理性真实的房产价值的背离。

     根据国际通用的衡量标准,合理的收入房价比(房价收入比的倒数)范围为:1:4~1:6,假设(年)收入房价比取值为1:5(即:房价是年收入的5倍),可推算出“月收入房价比”为1:60(即:房价是月收入的60倍);合理的租售比(月房租房价比)范围为1:300~1:200,假设租售比取值为1:250(即:房价是月房租的250倍),即可运用简单逻辑得出结论:“合理”的月房租应该是家庭月收入的四分之一左右。

     2005~2009年以来,由于房地产市场的供需失衡引致房产销售价格相对租金水平上涨过快,全国住宅和商业物业租售比总体呈下降趋势,表现出中国租售市场的严重失衡。2006年我国部分大城市二手房的租售比已经低于国际租售比1:300的预警线下限;仅仅2007年一年,即使是在租赁市场需求旺盛的北京,租售比就从年初的1:249跌至年末的1:318;2008年上半年,全国房屋租售比已经低于1:400,楼市泡沫严重;2011年上半年北京二手房平均租售比达到了1∶402,上海的租售比水平约为1∶340,而在中国一些二三线城市,租售比竟然只有1∶800.

     看起来,中国很多人买房子并不是为了持有房产,获取租金收益,而是预期房价上涨,再转手获利。这种非理性投资必然导致中国房地产的失衡和诸多指标的严重扭曲,也不难理解为什么中国鲜有购房者参考房价收入比、租售比等国际通行指标。

     现在,我们再回头来考察一下索罗斯的3%~5%的房产税税率是否真能达到“循序渐进”、有效抑制高企房价的效果?

     援引2011年的市场数据,一线城市租售比在1:400~1:340 的水平(换算成百分比,即:0.25%~0.29%),年化房租收益率约为3%~3.5%;二三线城市为1:800的水平(0.13%),年化房租收益率约为1.5%。如果按照索罗斯的“处方”,房产税税率设定在3%~5%的水平,那么拥有非自住房产的普通投资者又会如何做出应对呢?

     对策一:选择继续持有房产,同时提高租金,试图将物业税而带来的房产“持有成本”转嫁给租房者。但这是否可行呢?

     我们认为,在中国,房屋租金水平进一步提升的空间相当狭窄。原因是:中国偏低的租售比所反映的并不是租金的绝对低下,而是房价的相对(于家庭收入)高企。实质上,对于不能承受高房价的大多数租房者来说,房租已经占据了这些普通工薪阶层家庭收入的相当比重。

     我们不妨来算一笔账:假设(年)收入房价比约为1:8,则“月收入房价比”约为1:96,再假设租售比约为1:400,则可以得出这样的结论:月房租已经占了家庭月收入的四分之一。因此房租进一步上涨的空间并不大。

     既然用提高租金的方式来转嫁房产持有成本基本上不可行,那么,持有投资性房产的投资者似乎会寻求另一条“出路”,即“对策二”。

     对策二:集体抛售!因为无论是有房租收益的房东,还是空置房的业主,都会因为3%~5%的房产税而入不敷出,因而,对于所有投资者来说,“坐拥”非自住房产都是违背基本逻辑和投资常识的。

     索罗斯建议运用税收杠杆、以循序渐进的方式抑制中国高企的房价,在给中国房市降温的同时避免过激措施导致房产市场的“雪崩”,其思路和方略并没有错误。但是,这位经验丰富的投资大师在预言对于中国有效的房产税税率时,却忽视了中国房地产市场的现实和特殊状况,犯了一个并不罕见的、用“国际套路来应对中国情况”的严重错误。

     我们认为,3%~5%的房产税税率不仅不能达到索罗斯所预期的效果,却极有可能是适得其反,导致他以为可以规避的可怕结局,即:房产投资者的集体抛售和中国房地产的崩盘。

     对中国而言,究竟什么样的房产税税率合适呢?索罗斯在真正了解中国房地产市场的现实和具体状况后,或许会得出低于1%的结论。

     “理论联系实际”是一条指导我们工作的金科玉律。它说起来容易,要真正做到、做好却是难乎其难。即便是对于索罗斯,这恐怕也构成了一个巨大的挑战。

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