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楼市趋好 恒大地产全国涨价

放大字体  缩小字体 发布日期:2013-04-13  来源:贸易谷  作者:贸易谷络  浏览次数:141

    

     经过第一季度的热销,恒大地产(03333.HK)总算找到了涨价的时间节点,以补回成本上升导致毛利下跌的缺口。

     消息显示,该集团于日前悄然提升旗下楼盘售价,幅度从几个点到数十个点不等,部分区域公司也开始按照提价后的价格进行销售。不过整体而言,该公司提价幅度并不大,颇有试探市场反应的意味。

     调价契机

     恒大地产日前披露的月度销售数据显示,今年3月的合约销售金额和合约销售面积都出现了增长,增幅分别为55.9%及62.2%。第一季度,该公司共实现合约销售金额177.2亿元,同比增114.4%;实现合约销售总面积约为283.9万平方米,较同期增长118.5%。

     如果按照恒大地产全年销售1000亿的目标,其第一季度的完成率为18%,明显好于去年同期水平。

     也正是因为市场趋好,为恒大地产调回销售价格提供基础。数据显示,该公司今年前两个月的合约销售均价为6190元/平方米,而3月的合约销售均价已达6340元/平方米,明显高于1、2月的均价水平。在3月份拉动下,该公司第一季度销售均价也已经达到6242元/平方米。

     这意味着,恒大从去年9月份以来连续多个月低于6000元/平方米的均价水平,已逐步得到修复。

     更有消息显示,该公司近期再次全国范围调整售价,将旗下180多个项目中绝大部分产品价格作了幅度不一的上调,幅度从2%~10%不等,个别热销项目中的热销户型甚至涨幅高达50%。

     接近该集团营销部门的知情人士透露:“从4月8日开始,恒大地产统一调价,基本全国每个楼盘都有涨幅10%以上的产品。”

     该人士还透露,恒大地产地区公司已经按照新价格在执行。调价幅度较小的区域包括贵阳、深圳、南宁、兰州等;而银川、南京、天津等区域的部分项目调价幅度明显,约10%。

     对于此次调价行为,另有知情人士称,因为销售情况良好的确有些城市和项目价格小幅上涨,但各地幅度不等,甚至有部分产品依然调低价格促销,公司总体上追随市场脚步随行就市。

     修复利润率

     提价,对于年的恒大地产来说属于意料之中,也是其修复下跌的毛的必然抉择。

     数据显示,恒大地产2011年全年销售均价6590元/平方米,但到2012年受到宏观调控冲击,其全年销售均价只有5962元/平方米。从月度数据上看,2012年该公司只有3、4两个月高于6500元/平方米,5月份之后便在6000元/平方米左右徘徊,直到当年9月更跌破6000元/平方米大关,并连续几个月低位徘徊。

     虽然均价的下跌部分缘于公司在去年积极拓展的三四线城市策略,但因此带来的利润受损却已经实实在在困扰着这家高速扩张的公司。

     其2012年业绩快报显示,2012年,整个集团竣工面积分布于122个项目,累计134个项目实现交楼,交楼金额635.1亿元,同比上升5.0%;交楼面积1063.5万平方米,同比上升12.3%,交楼均价5972元/平方米,较上年6388元/平方米下降显著。

     交楼均价下降的另一方面,确是近两年开发成本的上升。其财务数据显示,恒大地产2012年销售成本470亿,较2011年的413亿上涨14%;但营业收入的同比涨幅只有5个点,低于同期成本增幅。

     均价的下降以及成本上涨的“剪刀差”,吞噬了恒大地产相当大比例的利润。去年,该公司净利润从2011年的117.3亿元降至91.8亿元,同比减少21.7%;扣除投资物业公平值收益的核心业务净利润为62亿元,按年下降28%。

     有分析认为,恒大地产此前启动的三四线城市策略是拖累其利润的重要原因。因为受到调控以及市场饱和的影响,三四线城市去年的楼市表现较差,恒大地产被迫下调售价保证去化率,这也是去年9月后恒大地产月度销售总额上升但均价下降的原因。

     为了修复价格下跌导致的利润率下滑,恒大地产高层在今年3月底的业绩发布会上强调,希望均价能维持6000元/平方米以上,而且相信今年的市道会好于2012年。

     短期事实证明,市场的好转正在发生,恒大地产也悄然实施了提价策略。不过,二套房贷可能提高等政策的阴影未除,加上该公司全年超过2000亿的货量,都将为其销售带来压力,因此其价格上涨空间依然有限。

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